五大行集体要转LPR，房贷族换不换？

8月12日，中国的工商银行，农业银行，中国银行、建行、邮储银行这5家国有大行都发布了公告，将在8月25日起对符合转换条件但是尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR ，把固定利率转换成浮动的利率。那么需要提醒大家注意的是，这一轮房贷的转换，只针对商业贷款，不涉及公积金贷款。也就是说房贷一族还有最后两周的时间来做选择，你的贷款利率是选择固定的，还是选择市场浮动的。

当然了银行也说了，如果转换完成之后，对转换结果有异议的，可于今年12月31日之前通过手机银行自助转回，或者是与贷款经办行协商处理，转为固定利率。就是说到今年年底之前，你还有最后一次机会做一个选择或者是更改。如果不申请转换的话，那就当做是默认了LPR的利率。

那么这个消息看似是不起眼，其实和中国的很多家庭的关系都是非常之大的。特别是有房屋贷款的家庭。如果对未来的利率走势判断错误，或者做出了错误的选择。不仅意味着你将来将多支付更多的房贷利息，而且极有可能在未来这个利率如果出现了极端情况之后，就是利率暴涨，导致你的整个家庭的负担会急剧的加重。所以选择合适的利率。看似不起眼，还是要非常谨慎。

其实早在今年3月1号，央行就要求存量房实施房贷利率转换机制。有房贷的居民应该都相继接到了银行的电话，银行喊你去重新签订房贷的合同。一些人之所以还没有选择，可能是搞不清楚这两个到底怎么选，又怕选错了，所以一直在犹豫，拖到了现在。

大家要知道这场转换涉及到28万亿的资金，涉及到中国绝大部分的城市居民房贷一族，而这种转换的规模和工程量意味着过去传统的以基准利率为锚的方式逐渐将被浮动的LPR为基准的市场利率给取代。

以前大家在贷款的时候基本上采取的都是基准利率打折的方式进行的房贷。那么现在呢全部实施以市场为基准的LPR利率为锚的房贷利率。按照官方的说法，这样会更符合市场自由机制的建立和房地产脱钩。对于实体经济是一次历史性的进步。

对于普通房贷百姓来讲重新签订房贷合同，当然要非常谨慎。这毕竟涉及到自身的债务管理，有的可能还很长，二十年，三十年。所以在签合同之前，每一个背负了房贷的人，都是期望利率能够下调，当然是越低越好。希望自己能够少还一些钱，这是人之常情。大家都希望选择成本低，压力小的利率。

所以现在每个人都要考虑到底该以什么利率模式来还钱，这是最后选择的机会，是选择固定利率呢，还是以LPR为基础的浮动市场利率呢?以什么模式来还贷才是对自己是最有利的。

但是很多人对于房贷利率的转换没有看懂，大不知道该怎么选择，所以今天钱道就尽量用通俗易懂的方式把利率的基本概念和算法给大家来讲一下。

先说第一个问题，就是LPR的利率是什么，是怎么算的?LPR其实不是一个新鲜的词，但是很多人并不知道他到底是什么含义。

LPR的利率学名叫贷款基础利率。定价机制采用公开市场操作利率加点的方式。那这个公开市场操作利率是什么呢?就是央行经常放水的所谓麻辣粉MLF(中期借贷便利)，它的产生流程呢就是18家报价银行在央行麻辣粉MLF(中期借贷便利)​的基础上加点，去掉最高最低两个极值，求平均值所得。

算法很简单，就是LPR的利率等于MLF的利率加点。就是央行给经济放水的一个工具，它的流程就是商业银行将自己持有的国债，央行的票据或者信用等级比较高的票据质押给央行，然后从央行来贷款支付给央行一定的利息。其实就是扩张货币的一个工具。如果在经济下滑的时候呢，MLF的利率就会调低一些，有利于给经济放水。相反如果经济过剩或者存在泡沫的话，央行它就会调高MLF利率来抑制经济的泡沫。所以加点主要就是由18家商业银行决定的，考虑到市场的利率和风险的补偿。

所以就算看不懂也没关系。你只要记住一点。LPR是在央行的MLF利率的基础上，每个月由18家商业银行根据市场情况的报价，两者综合决定的，最终话语权是归市场和归央行。那么在此基础之上呢，房贷的利率算法其实就出来了。房贷利率就等于LPR的利率加上加点。这个加点和上面的加点它是不同的，组成部分不一样。这个加点主要包括是政策加点和个人加点。政策加点是什么呢?就是这段时间楼市比较火，比如说房价在飙涨，那么央行调控一下，加点就会多一些利率自然就调高了。如果楼市太冷了，央行想刺激一下，就把加点会降下来，这是政策加点。

再就是个人加点，就是说你签订合同，你和银行在贷款房贷的时候，签订合同的时候，银行会考虑到自己的利润，还有你贷款人的征信流水来评估你的经济的偿债能力。如果你的信誉很差，或者是偿债能力比较差的话，这个加点就比较高一些，利率就会高些。为什么呢?因为你还款能力差嘛，银行贷款给你，他担心你的违约风险比较大。提高利率是对银行承担风险的一种补偿。所以你从银行签订房贷合同。最理想的情况就是加点是0。那商业银行认为你是优质的客户，给你最好的贷款利率。这种情况在一些地方。已经出现了，贷款利率是比较低，接近理想状况。

那么有朋友就会问的，以前我以基准利率为基础，签订的房贷利率会如何变化呢。这就是我今天要跟大家聊的第二个话题。

之前的利率机制，房贷利率=基准利率*(1+上浮)。那么现在的利率转化机制就是房贷利率=LPR 的利率+加点，怎么转换呢?

我给大家举个例子，你在2018年如果买了一套房基准利率4.9%，上浮10%，那么你之前的房贷利率啊就是：基准利率*(1+上浮)，算下来就等于5.39%。那么就是你实际的房贷利率。

现在要进行转换了，有两种转化方式。如果转化成固定的利率或者是LPR 的利率，那么固定利率直接就是5.39%，如果你选择固定利率，那么你后面的房贷的还款都是按照5.39%来算，直到你把房贷还完。

相反，如果你选择浮动的LPR的利率的话，那就要开始换算了。要转换这就涉及到一个算法，我把这个公式来告诉大家，房贷利率等于LPR的利率加上加点。这是我前面说过的这个公式，反过来把这个公式变换一下，加点=房贷利率-LPR的利率。所以这里的房贷利率就是之前的利率。我刚才说了5.39%，其中LPR 的利率，一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%来计算。那么加点=5.39%-4.8%=0.59%。

注意了这个加点它的数一经计算出来之后，是永久不会变的。直到你把银行的贷款还完。这个加点是非常重要。我刚才算的就是5.39%，是你上浮10%之后的实际房贷利率，然后减去2019年12月20日的LPR的利率，就等于0.59%。这个是这么算出来的。所以你转换后的房贷利率就是等于LPR的利率加上0.59%。比如说按照现在最新的LPR 5年期的报价利率是4.65%来计算。那么你的房贷利率就是4.65%加上0.59%等于5.24%。就是这样来的。这样呢你就会发现转化为固定利率呢，你仍然是5.39%。但是如果你选择转换为LPR 的利率就成了5.24%了，是少了0.15%的。那么对于你来说是划算的。

但是要注意是央行给你的这个选择，不是当下这几个月，而是选择未来30年是哪种方式。也许你现在换算下来了，固定利率和LPR的利率差不多，这对于房贷时间短的人来说肯定是换成LPR会比较划算，但是对于未来还有20年，30年还款时间的房贷一族就不一定了，毕竟谁都无法预测未来，未来有没有可能通胀会大幅度走高呢?那么央行的MLF就会大幅度的上调。利率就会大幅度走高。所以长期来看，利率的走势会对你房贷的还款会产生非常大的影响。

这就涉及到第三个问题，未来LPR的利率的走势问题。你的房贷选择30年，现在利率是不变，固定利率的。那么如果未来LPR 的利率下跌就亏了，利率上涨你就赚了。就是这样一个逻辑关系。所以选择LPR的央行动态利率，未来利率下跌就赚了，反而利率上涨你就亏了。

所以在这里钱道的建议是如果你的房贷利率在5个点以下，那么可以选择固定利率，但是如果你的房贷利率是6个点，7个点当然是选择LPR浮动利率。

选择什么样的利率其实就是选择你对未来中国经济发展的判断，如果你认为中国的经济在未来二，三十年仍然会保持增长，那么就可以选择LPR，如果你不看好未来经济增长的前景，那么就选择固定利率。

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