转成固定利率好，还是LPR好?

3月1日，对大多数背着房贷的老铁们来说，是个不一般的日子。

这是个关系到30万亿存量房贷、还房贷的人要重签贷款合同的大事儿。

央行去年年底发公告要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户协商，利率定价方式二选一：

固定利率，或者 LPR+加点(加点可为负值)。

实际上，不仅是房贷，还包括消费贷、商用房(公寓、商铺、写字楼)贷款、个人经营贷，只要是此前跟基准利率挂钩的贷款，都要面临转换。

这是一次至关重要的选择机会。在细说之前，我们简约地重复一下计算方式：

选择一：固定利率

比较容易理解，就是维持当前利率不变。

比如你现在的房贷利率，是基准利率上浮10%，为5.39%，这个利率会贯穿整个贷款周期，无论之后市场利率如何变动，都要按5.39%的房贷利率进行还款。

选择二：“LPR+加点”

就是以12月20日5年期LPR利率4.8%为基准，与原执行利率相比，计算出“加点”。加点维持不变，直到合同期满。

加点数值如何计算?

假如原合同执行利率为基准利率上浮10%，为5.39%，那么加点数值=原合同执行利率 - LPR，即 5.39%-4.8%=0.59%。

加点数值，就是这59个基点。不同的基准利率浮动比率，可以换算出不同的加点数值，为了便于理解，可以参考下图：

也就是说，转了LPR后，到第一次重新定价前(明年1月1日)，房贷利息支出与原合同一样，先保持不变。

很多人仍然对房贷利率的转换存在很多疑问，比如我到底该不该转?转了以后的利率划不划算?组合贷要怎么转?如果转的话怎样办理?

大家可以详看以下的十问十答，基本各自的疑问都能对号入座。

1、选LPR能便宜多少?

假设小马贷100万，实际利率5.90%，20年，等额本息。每月还款是7106元。

LPR一直在下降，最近半年时间已经从4.85%下降到4.75%。若按LPR一年下降0.2%算，小马的利率第二年就可以降为5.70%，每月还款6997元，比以前节省109元。

若年内LPR不小心又上调了，按0.05%来算，第二年每个月还款，增加31元左右。这样一看，算是小调整，并不是很多。

2、转成固定利率好，还是LPR好?

转为固定利率，利率水平保持不变一直到合同到期，省心、省事儿。

比如说你当下选择了固定利率4.75%，以后利率涨到6%、7%，你依然安心享受4.75%低利率。

转为LPR，市场化程度更高，在未来每个利率调整日，随市场利率水平变化而调整。LPR降低，可以享受到降息带来的优惠。

对于之前购房合同中利率较高的人来说，目前是利率下行周期，转换为浮动利率就很划算。

央行副行长刘国强2月27日在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。

近期、中期来看，LPR仍然是下行趋势。

有一点，凡是涉及老百姓直接利益的政策，设计上都会很谨慎，绝对不会出现选择A和选择B，出现巨大利益差异的现象。

3、我的房贷可以转换吗?

如果您的房贷同时符合以下三点，可以转换：

(1)在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放;

(2)利率按基准利率上下浮确定(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”);

(3)浮动利率(比如利率在每年1月1日调整)。

公积金个人住房贷款(包括组合贷款中的公积金部分)和2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换。

引申问题：印象里我的房贷利率已经很久没变过了，是固定利率吗?

答：不一定，要看手中的借款合同。因为贷款基准利率近几年来没有调整过，所以有可能是浮动利率，只不过这几年基准利率没变化，所以很难感受到还款金额的变化。

4、应该参考哪个LPR?

LPR分为1年期和5年期以上两种。如果原来的贷款是5年以上的(比如贷了20年、30年)，参考5年期以上LPR;原贷款是5年及以下的，参考1年期LPR。

现在每月公布的LPR，就是5年期LPR。

引申问题：我的房贷原来是30年的，现在只剩3年没还了，应参考哪个LPR?

答：根据人民银行公告，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定。房贷原来是30年，在转换时点要参考5年期以上的LPR。

5、什么时间完成转换，可以转几次?

按照央行规定，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

必须提醒的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

6、转为LPR后，利率如何灵活调整?

(1)可以选择每年1月1日调整，或贷款发放日在每年的对应日期调整。

(2)在转换后的每个利率调整日，利率水平=利率调整日前一日的LPR+转换时确定的加点数值。

比如，小马的房贷利率约定于每年1月1日调整，如果2020年12月份发布的LPR下降为4.7%，那么到2021年1月1日，利率计算时LPR就按4.7%来计算。

以后每年以此类推。

(3)如果未来几个月LPR降低了，利率也不会立即降低，利率要等到利率调整日才会调整。重定价周期最短为一年，即利率至少一年调整一次。

所以即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

(4)利率最好选择1年1变，这样可以最大限度地跟踪LPR下降趋势。

7、房贷有共同借款人，怎么办理?

如果房贷有多个借款人，比如你是主借人，你的妻子是共同借款人，需要双方都办理转换且选项一致，才可办理完成。

原房贷的多个借款人可以通过手机银行、网上银行分别办理。

8、房贷是组合贷，该怎么处理?

政策性的公积金个人住房贷款，没办法参与转换。

如果是混合贷的话，这次只转商贷的部分，公积金贷款的部分仍然按原合同执行。

9、怎么通知和办理?

(1)银行会通过官网和网点公告、公众号、短信、邮件、手机银行和电话等多种方式通知。

(2)转换不用重签合同，只需要修订利率条款。

(3)综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。

比如工商银行就可以线上办理：

登录/注册手机银行APP，点击“最爱—全部—存贷款—利率基准转换—一键转换”，按提示操作办理即可。

10、央行为什么推出这个政策?

以前的贷款基准利率不够市场化，央行说了算而非市场说了算，不能充分发挥市场对经济的调节作用。

所以央行要进行利率市场化改革，推出了LPR。

LPR是贷款市场报价利率(Loan Prime Rate)，由报价银行团的18家银行各自报价，然后把他们的报价进行加权平均，最终形成当月LPR，公之于众。

利率市场化，低利率大势所趋，但楼市可能例外，房贷利率仍然会受到高度管制。

这是对新增房贷利率而言的。

未来买房的人，利率除了看5年以上LPR外，还要看加多少“基点”。加的基点由各地政府决定，每个基点等于万分之一。

这里要划重点了：楼市较热的地区，基点可能就高，楼市冷的地区，基点可能就低。例如，南宁、苏州、郑州等热点城市，基点都超过了100，首套房贷利率超6%!

图自：融360

未来，LPR模式，就是要做到在按揭利率上“一城一策”。

房贷利率除了参考LPR外，还要看地方的房地产金融政策。在房住不炒的大背景下，各地仍会灵活调节房贷利率，以避免刺激房地产。

所以，换汤不换药，未来要买房子的人，切勿跟着LPR走低而激动，先看看自己所在城市近期利率变化再说。

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