LPR要不要转换？

你觉得银行职员是站在你的利益角度考量还是站在银行的利益角度考量?

最近抖音跟自媒体一边倒的推荐浮动利率，口径出奇的一致：一直强调未来利率下行是大概率事件，我就觉得这洗脑套路太明显了，甚至还有说一年省下好几万的，这是按千万豪宅标准算吗?，拼夕夕都没这么吹的。这些口号式的宣传让你想到了什么?

未来的利率水平谁敢打包票?房贷是30年的事情，谁能保证30年内利率一定比现在低?而且这轮降息周期已经进行了一段时间了。拿一个谁也说不准的东西作为依据?

往往出现这种大覆盖的类似“一年省下好几万”“未来什么什么是大概率事件”这种缺乏论据的统一广告语式宣传，我们就更应该有逆向思维，我们有理由相信这背后有推手，那么推手的动机是什么?如果这里面没有巨大利益，他们会投入资源去推吗?他们得益了，这“益”是从谁身上来?

先贴一个近几十年来贷款利率的变化：

贷款利率最高的时候是在1995年左右，5年期及以上的贷款利率去到15%以上。而现在2020年LPR最新是4.75%。

可以看出，现在我国利率下行是已经进行了将近30年，当然这30年间有涨有跌，但整体是下降的。而从小周期看，近期的利率下行也已经进行了一段时间。

大家别误会，我并不是说以后利率会回到95年15%的水平，但不可否认，现在利率水平是处于历史最低位，无论是大周期还是小周期，现在都已经处于下行通道有一段时间了，未来会不会更低这个是需要探讨的，只不过网上很多自媒体推手，他们有意无意的给少接触的人一个错觉，让你们觉得现在利率才刚开始下行，然而利率下行已经进行了将近30年了。

至于为什么有推手向大家灌输要绑LPR浮动利率，其实很简单，我们只要了解下LPR的概念：简单来讲就是从原来的以中国人民银行(也就是中国央行)主导的基准利率，向以各商业银行作为报价行来集中自主报价的贷款基础利率的基础上、指定发布人对报价进行算术计算、形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布的方式转变。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得出贷款基础利率报价平均利率，于每个工作日通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率的基准性和公信力。

——可能大家觉得很复杂，但我们可以通俗的这样理解：市场利率原来是央妈说的算，但现在改成由商业银行共同说的算。(但严格来讲央行的货币政策还是会影响到LPR，所以可以说央妈是间接影响，锚还是在央妈手里)

央行再怎么说属于政府单位(相对独立)，不以盈利为目的。而商业银行是属于企业，即使是国企，但还是以盈利为主要目的，你觉得它们会让利给你吗?

这样你知道为什么怂恿大家要绑LPR了吗?你绑了LPR，银行就多了一个收割你的手段。现在总房贷体量那么大，利率调高一下能给商业银行带来多大的利润有想过吗?你觉得银行是为你着想?

另外值得一提的是，在美国次贷危机以前，LPR从2004年到2006年之间从1%上调到5.25%，整整5倍多，这也是当时许多人断供的直接原因之一。

所以我一直跟我身边的人推荐，一定要绑固定利率，我本人也是认为近几年利率处于下行周期，但10年后呢?20年后呢?这些谁也说不准，而选择固定利率可以看成是一种对冲思维：假如日后LPR利率真的降低了，虽然你绑了固定利率没有享受到利率降低的好处，但是利率降低一般房价会涨，就算房价不涨租金也会涨，因为住房贷款利率降低会吸引更多人选择贷款买房，买房需求增加会推高房价，而利率降低会推动通货膨胀，整体物价上涨，房租也会上涨，所以可以对冲掉。如果绑了浮动，利率降低是双倍快乐，但如果利率提高就是双倍痛苦。当然这只是一种心态，并不是真的就是对冲，对于刚需来说，房价涨跌实质影响不大，但是至少证明了当初买房决策是对的。

而我因为在资本投机市场打滚了多年，深刻知道确定性是多么宝贵且无价的东西，所以我建议，如果不存在太大资金压力的问题，我建议还是绑固定利率。

下面是房价增长与利率水平的对比图：

以上是利率水平在短期内对房价的影响，可以看出，房价涨幅与利率水平是负相关。至于长期?这个一目了然了吧，95年利率从15%下降到今天史低4.75%，房价是涨是跌不用我多说吧?

另外感谢网友 积极正能量 提供了下图，是利率水平与GDP增速的关系图：

从这图可以看出，利率水平与GDP增速正相关，GDP增速处于低位，利率也处于低位。这很好理解，因为经济不景气，央行就会通过量化宽松的手段来刺激经济，那么这也就意味着，如果未来GDP增速提升，那么利率也会随之提升。

所以，如果你绑定跟随LPR浮动，就是赌国家未来经济会越来越不景气(因为这样利率就会持续走低)。而绑定固定利率，就是赌未来经济不断好转(因为这样的话利率会走高)。我个人认为2022年-2025年左右，GDP增速会加快，经济全面复苏，之后就是利率上行。

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可能上文用词有些不当，给大家造成一个错觉，觉得这是一个生死抉择，其实就算绑浮动利率，银行会收割你一点，但一般不会太多，会在你承受范围内，也许比现在高个1%-2%，所以即使选了LPR浮动的，也不需要太过惊慌。而同样绑固定的，我觉得未来名义利率撑死也就跌个2%吧。

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文章观点基本表达完全了，下面是更加深入的科普利率决定理论，是给杠精看的，杠精们想要我在一千字的文章里面吧整个货币银行学与利率决定理论说一遍。所以那些反对我的人想要抬杠前，先看完下面内容再说。

1、关于LPR与商业银行。每家银行的贷款利率是自由定价的，你可以开家银行，利率定为0或负数都没问题，(当然利率定价有上限，太高会被定义为高利贷)。如果是企业贷款，其利率在不同银行的报价也不同，而LPR在这里其实是个参考值，可以简单的理解为各银行利率报价的加权平均值，让借款人可以参考现在整体市场利率的情况。而房贷则国家硬性规定要跟随LPR(只允许在固定的范围加减)。

有人会跟我抬杠说，LPR提高，贷款业务就会减少，那银行收入也降低啊，所以LPR降低才符合利益最大化云云。是的，作为商业银行，为了期望利益最大化的考量，会把利率定在一个水平，不是越高越好，最简单一点，如果定高了，人家会找别的利率低银行贷款啊，同时央行的货币政策也影响着商业银行的利率决定，再加上市场套利的存在会使得最终各家银行定的利率会趋于接近。可以这么说，利率就是银行所认为的现阶段最优值，并不存在说降低或提高了银行利润就会减少，因为之所以降低，是因为银行觉得降低了才能增加利润，同理提高也一样，最终都是围绕着收益最大化。所以那些说LPR提高了银行利润就一定降低的朋友，你怎么那么优秀，一个人顶的上银行整个分析团队了。

然而，上述银行对利率上涨还是降低的考量，仅仅是针对现有或未来新增贷款，如我前面所说利率定价太高会影响到业务量，但对于已经存在的存量贷款，利率提升只会带来利润增加，例如已经申请的房贷，利率肯定是越高越好，因为那些人已经入坑里了，走不掉了。只不过，国家规定了不能区别对待，房贷利率必须跟随LPR，而LPR也是新增贷款的利率，所以过去存量跟新增贷款的利率是一致的。如果银行有的选择，新增与存量可以区别定价，那银行肯定把存量的利率定的越高越好。

正因为新增与存量的利率是绑定的，银行在考量利率报价的时候，肯定会综合现有利率报价对存量房贷的增益，如我正文所说，房贷体量那么大，利率对于这块来说肯定是多多益善，但同时也要考量新增贷款，所以存量与新增这两者可以说是此消彼长的关系。

所以我认为商业银行集体推高LPR是完全有可能，并且可能性非常大，只要他们觉得，这时候利率提高，已发生的存量贷款所增益，大于因利率提高导致新增贷款业务减少的减益，那么他们就有可能提高。一般是在，房贷体量达到一定规模，并且对各家银行的分布比较均匀的时候。

当然，决定市场利率的还有最重要的一股力量，那就是央行，我国央行叫中国人民银行。下面就是央行货币政策的逻辑与目的。

2、市场利率其实是流动性的反映

流动性可以简单的理解为货币流通量。没接触过货币银行学的人会以为，央行决定降息或升息的时候，是在小黑板上写着今天降息多少，各位小伙伴们跟上节奏，其实不是这样的。利率是央行货币政策的结果，央行会动用三种调控工具，分别是调整法定存款准备金率、再贴现率与再贷款率、公开市场操作(购买债券)，这三种工具的作用结果，我们可以简单的称之为“放水”或者“收水”，放水就是市场钱多了，收水就是钱少了。而放水或收水会直接影响到商业银行的决策，商业银行为了实现利益最大化而自发的调整自家的存贷款利率，从而整体市场利率随之变动。

很多人很容易走进一个认识误区，就是觉得利率上行了就说明经济发展增速，利率下行就说明经济不景气，其实不是这样的。造成这样的错觉，是因为往往在经济下行时，央行会通过降息来刺激经济，而经济增速可观的时候，央行就会升息，于是就以为，升息就是经济好转的信号。

其实如果因为外部因素导致经济不景气，央行不采取任何措施的话，市场利率会自发的走高，因为不景气直接带来流动性紧缺(通俗的说钱少了)，那么就会导致债务违约增加，债务违约增加导致的后果是银行坏账增加，坏账增加导致同业拆借利率提升(同业拆借利率会影响到LPR)，同时因为流动性不足，导致债券价格下跌(因为买盘减少，卖盘增加)，债券价格下跌会导致银行贷款利率提升，这些种种会导致自发的市场利率提高(LPR就会提高)。

( 科普下为什么债券价格下跌，市场利率会提高。债券价格主要由债券的二级市场(也就是公开市场)决定，机制类似于股票买卖，可以去上面买，持有债券的人可以去上面卖。票面价值100万的5年期债券，现在卖多少钱呢?由市场决定，有人肯出50万买，有人出70万，有人出80万，最后是价高者得，而最新成交价就是债券的最新价格。二级市场的债券价格下跌为什么会导致市场利率提高呢?作为银行，如果不改变原来的贷款利率，会发现同样的一笔钱，拿去购买价格跌到低位的债券，其未来收益率要高过同样的一笔钱用于贷款上，那干嘛还拿去贷款啊，直接买债券不好?除非这笔贷款的利率也提高，提高到与购买债券的收益率接近的水平，银行才肯接受这样的贷款业务，所以银行就把贷款利率的报价提高了。)

这些因为经济不景气导致的种种使得市场利率自发提高，往往这时候央行就会执行宽松政策，也就是放水，来提高流动性。例如其中一个是公开市场操作，在债券的二级市场上买入债券，买盘增加就使得债券价格回升，这时候市场利率就会降低。

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